La petite histoire du jour

Un commerçant conclut un bail commercial et, lorsqu’avec le bailleur ils fixent le montant du loyer, ils prévoient une clause d’indexation annuelle du loyer selon l’évolution d’un indice. Une clause, toutefois, qui ne pourra pas avoir pour effet de faire baisser le loyer en dessous de son montant initial…

Une clause dont le locataire va demander l’annulation quelques années après, apprenant que les clauses d’indexation empêchant ou limitant la baisse du loyer ne sont pas légales. Elle doit donc être purement et simplement annulée et le bailleur doit restituer les hausses de loyers perçus au moyen de cette clause, estime le locataire. Ce que conteste le bailleur : si la clause n’est pas valable pour la limitation de la baisse du loyer, elle reste valable pour les hausses de loyer…

Ce que confirme le juge : seules les dispositions illégales doivent être censurées. En dehors des limitations à la baisse, la clause d’indexation est conforme : le bailleur n’a pas à rembourser les loyers.

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 25 janvier 2023, no 20-20514

Propriétaire de locaux dans lesquels elle exerce une activité de transformation du maïs, une société reçoit un avis de taxe foncière sur les propriétés bâties, qu’elle refuse de payer. Connaissant des difficultés d’approvisionnement, elle se retrouve sans activité, avec des locaux inexploitables…

… et donc non passibles de cette taxe foncière, estime la société… Mais rien n’indique que la société ne peut plus utiliser ses locaux, constate l’administration fiscale pour qui la taxe foncière est due ici. « Faux ! », conteste la société : la fermeture de ses locaux est indépendante de sa volonté, car elle est la conséquence de ses difficultés d’approvisionnement en maïs…

« Insuffisant ! », tranche le juge : la société n’apportant pas la preuve qu’elle ne peut plus utiliser ses locaux, soit en modifiant ses conditions d’approvisionnement, soit en y exerçant une activité différente, leur inexploitation ne résulte pas de circonstances indépendantes de sa volonté. La taxe foncière est due ici.

• Arrêt du Conseil d’État du 29 octobre 2024, no 472934

Parce qu’elle exerce son activité dans un bâtiment industriel, une société reçoit un avis de cotisation foncière des entreprises (CFE), qu’elle refuse de payer : il se trouve que ce bâtiment est pollué, le rendant inutilisable… et donc non passible de cette taxe, estime la société…

Seulement si la société ne dispose plus du bâtiment, conteste l’administration fiscale. Ce qui n’est pas le cas ici à la lecture du bail qui n’a pas été résilié. Partant de là, la société a conservé la disposition et le contrôle du bâtiment qui reste soumis à la CFE. Sauf qu’elle a cessé toute activité dans ce bâtiment, conteste la société qui rappelle que les installations de production ont été démontées et le personnel muté ou licencié…

« Insuffisant ! », tranche le juge : si la CFE cesse d’être due suite au transfert d’activité, encore faut-il que le local ne soit plus sous le contrôle et à la disposition de l’industriel. Ce qui n’est pas le cas ici, constate le juge qui donne raison à l’administration.

• Arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 3 octobre 2024, no 23LY00399

Un salarié est embauché en CDD, pour 6 mois, le 7 novembre. Ce CDD prévoit une période d’essai d’un mois, justement rompue par l’employeur le 27 novembre. Ce que le salarié décide de contester…

Selon lui, parce que son CDD était conclu pour une durée de 6 mois, la période d’essai ne pouvait pas être supérieure à 15 jours. La rupture de son contrat doit ici donner lieu à des dommages-intérêts, dus par l’employeur pour rupture anticipée du CDD. Ce que réfute l’employeur : le CDD prévoyait bel et bien une période d’essai d’un mois. Or, l’employeur a respecté ce délai d’un mois en notifiant sa décision le 23 novembre, avec effet au 27 novembre, soit 20 jours après son embauche. Il ne s’agit donc pas d’une rupture anticipée du CDD…

Mais le juge donne raison au salarié : la durée de la période d’essai d’un CDD de 6 mois ne peut pas excéder 2 semaines. Au-delà de cette période, toute rupture du contrat s’analyse comme une rupture anticipée du CDD… et non comme une rupture de la période d’essai.

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 18 septembre 2024, no 23-14779

Ayant cessé son activité, un entrepreneur individuel est radié du registre, puis mis en liquidation judiciaire. Pour régler ses dettes, le liquidateur réclame que sa résidence principale soit vendue. Ce que l’ex-entrepreneur refuse, rappelant que son logement est insaisissable…

« Plus maintenant ! », conteste le liquidateur : si la résidence principale d’un entrepreneur est bien insaisissable et donc protégée de ses créanciers professionnels, encore faut-il être, justement, entrepreneur. Ce qui n’est plus le cas ici puisqu’il a cessé son activité avant la liquidation judiciaire : l’ex-entrepreneur ne peut donc pas être protégé par une règle qui ne lui est plus destinée. « Faux ! », se défend ce dernier : sa résidence reste protégée, peu importe qu’il soit ou non encore en activité…

Ce que confirme le juge : l’insaisissabilité du logement existe aussi longtemps que les droits des créanciers, et ce même si l’ex-entrepreneur n’était plus immatriculé au moment de la liquidation judiciaire !

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 11 septembre 2024, no 22-13482